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Alexander and Baldwin
ALEX Small CapReal Estate · REIT - Retail
Aktualisiert: May 22, 2026, 22:06 UTC
Kennzahlen
Bewertungs-Analyse
Über das Unternehmen
Alexander and Baldwin Aktie auf einen Blick
Alexander and Baldwin (ALEX) wird aktuell zu 17,96 € gehandelt und kommt auf eine Marktkapitalisierung von 1,3 Mrd. €. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) liegt bei 23.42x, das Forward-KGV bei 34.16x. Die 52-Wochen-Spanne reicht von 12,99 € bis 18,12 €; der aktuelle Kurs liegt 0.9% unter dem Jahreshoch. Das Umsatzwachstum im Jahresvergleich beträgt -17,6%. Die Nettomarge beträgt 30.09%.
💰 Dividende
Alexander and Baldwin zahlt eine jährliche Dividende von 0,89 € je Aktie, was einer Dividendenrendite von 4.94% entspricht. Die Ausschüttungsquote liegt bei 115.17%. Die hohe Ausschüttungsquote deutet auf eine reife Dividendenpolitik hin.
📊 Analystenbewertung
1 Analysten bewerten Alexander and Baldwin (ALEX) im Konsens als: Halten. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei 18,10 €, was einem Potenzial von +0.77% gegenüber dem aktuellen Kurs entspricht. Die Kurszielspanne der Analysten reicht von 18,10 € bis 18,10 €.
Investment-Thesis: Stärken & Schwächen
- Profitabel mit 30.09% Nettomarge
- Solide Dividendenrendite von 4.94%
- Positiver Free Cash Flow
- –Umsatz schrumpft (-17.6% YoY)
- –Kurs nahe 52-Wochen-Hoch — geringes Aufholpotenzial
Technische Übersicht
Der Kurs notiert über 50- und 200-Tage-Schnitt, und der 50er liegt über dem 200er — ein klassisches bullishes Setup (Golden-Cross-Konstellation).
Risikoprofil
Die Daten deuten auf vergleichsweise defensives Marktverhalten.
Trading-Daten
💵 Dividenden-Info
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Alexander and Baldwin 2026: einziger Pure-Play-Hawaii-Retail-REIT bei 5 Prozent Dividende, lebensmittel-verankerter Mieter-Mix, 156-jaehriger Familien-Erbe-Burggraben
Die echte Story
Alexander and Baldwin Inc (NYSE: ALEX) ist der einzige boersennotierte Real-Estate-Investment-Trust, der sich exklusiv auf Hawai i kommerzielle Immobilien fokussiert und ist der groesste Eigentuemer des Bundesstaates von lebensmittel-verankerten Nachbarschafts-Einkaufszentren. Gegruendet 1870 von Samuel Alexander und Henry Baldwin als Zucker-und-Plantagen-Geschaeft, entwickelte sich das Unternehmen durch 156 Jahre hawaiianische Wirtschaftsgeschichte (Zucker, Transport, Tourismus, Wohnungsentwicklung), bevor es durch die 2017er Ausgliederung seiner Land-und-Bauleistungs-Geschaefte und die 2022er Veraeusserung seiner verbleibenden Nicht-Immobilien-Assets zu einem fokussierten REIT wurde. Das aktuelle Portfolio besteht aus rund 4,0 Mio. Quadratfuss kommerzieller Flaeche ueber 21 Einzelhandelszentren, 14 Industrieanlagen, vier Buero-Properties und 146 Acres Ground-Lease-Assets — alle in Hawai i, mit rund 70 Prozent des Net-Operating-Income aus lebensmittel-verankerten Nachbarschafts-Einzelhandelszentren, die taegliche-Beduerfnisse-essenzielle-Konsum bedienen.
Die Investmentthese basiert auf drei strukturellen Vorteilen. Hawai i geografischer Burggraben: Hawai i kommerzielle Immobilien sind einer der angebotsbeschraenktesten Maerkte in den Vereinigten Staaten — nur 1,2 Mio. Acres gesamte Insel-Flaeche, rund 40 Prozent davon ist Bundes- oder Staats-Naturschutzland, mit strenger Zonierung, die neue kommerzielle Konstruktion in den letzten 15 Jahren auf rund 1 Prozent jaehrliches Wachstum begrenzt hat. Lebensmittel-verankerter Mieter-Mix: rund 56 Prozent der Grundmiete kommt von essenziell-Konsum-Mietern (Foodland, Don Quijote, Times Supermarkets, Safeway, Whole Foods, Walmart, Costco, CVS Pharmacy, Petco), die strukturell gut durch Rezessionen performen. Familien-Erbe und lokale Beziehungen: A and B hat 156 Jahre hawaiianische Betriebsbeziehungen, die zu 6-9 monatigen Re-Leasing-Zyklen fuehren gegen die 9-15 Monate typisch fuer Festland-Retail-REIT-Peers, plus bevorzugter-Mieter-Zugang bei neuer Entwicklung.
Das finanzielle Profil ist solide-defensiv. Trailing-twelve-month Umsatz von rund 215 Mio. USD (17,6 Prozent Year-over-Year zurueck wegen der Veraeusserung verbleibender nicht-Kern Ground-Lease-Land in 2024, was einmalige Gewinne reduzierte), Gewinnmarge von 30,1 Prozent und 4,94 Prozent jaehrliche Dividendenrendite. Same-Store-Net-Operating-Income-Wachstum lief 3,2-4,1 Prozent pro Jahr (ueber dem Festland-Retail-REIT-Median von 2,8 Prozent), und Belegung ist bei 94,7 Prozent (gegen Festland-Retail-REIT-Peer-Median von 92,4 Prozent). Der 20,84 USD Aktienkurs reflektiert ein Preis-zu-Funds-from-Operations-Multiple von rund 17,5x — am unteren Ende der 17-23x Spanne fuer hochwertige lebensmittel-verankerte-Retail-REITs und unter dem 19,5x Durchschnitt fuer den Sektor.
Der Bear-Case ist, dass Hawai i Tourismus-Weichheit nach den 2023er Maui-Buschbraenden plus fortgesetzter Festland-Immobilien-Zyklus-Druck Same-Store-NOI-Wachstum von 3,5 Prozent auf 2,0 Prozent komprimieren koennten — aber die strukturellen defensiven Charakteristika des lebensmittel-verankerten Portfolios plus die Hawai i Angebots-Beschraenkungs-Burggraben machen dies zu einem relativ niedrig-volatilen Einkommens-und-Wachstums-REIT fuer Portfolios, die Diversifikation weg von Festland-US-kommerziellen Immobilien suchen.
Was Smart Money denkt
Alexander and Baldwin hat eine fokussierte REIT-Spezialisten-Halterbasis, die die einzigartige Hawai i Positionierung reflektiert. Top-Halter per Q3 2025: BlackRock 14,2 Prozent, Vanguard 11,7 Prozent, State Street 5,3 Prozent (passives Trio aus FTSE-NAREIT-All-REIT-Index plus Russell-2000-Inklusion — REIT-ETF-passive-Eigentum ist ein bedeutsamer Anteil des Free-Float), dann REIT-Spezialisten-Geld: Cohen and Steers (der Gold-Standard REIT-Spezialisten-Fondsmanager) haelt 5,8 Prozent und war Netto-Kaeufer durch den 2024er Festland-REIT-Zins-Rotations-Sell-off. JPMorgan Asset Management 3,4 Prozent ueber mehrere REIT-Income-Strategien. Long Pond Capital (event-getriebener REIT-Spezialisten-Hedge-Fund) haelt 2,1 Prozent — Long Pond hat zuvor aktivisten-stil Auftritte bei kleineren REITs gemacht, hat aber keinen Aktivismus bei Alexander and Baldwin signalisiert.
Der informativste Halter ist FPR Partners (Bob Peck, immobilien-fokussierter-deep-value-Hedge-Fund) bei 4,6 Prozent — FPR haelt seit 2019 und ist beruehmt fuer den Einstieg in Hawai i Immobilien-Aktien, wo der geografische Burggraben unterpreist ist. Insider-Eigentum ist mit 1,8 Prozent moderat (CEO Christopher Benjamin haelt rund 240.000 Aktien, CFO Clayton Chun 95.000), aber es gab konsequente Insider-Kaeufe durch 2024-2025: CEO Benjamin kaufte 25.000 Aktien in Q1 2025 bei 19,50 USD, und drei unabhaengige Direktoren (Eric Yeaman, Russell Pang, Diana Mokhtari) taetigten aggregiert 80.000 Aktien-Kaeufe in Q2 2025 bei 18-20 USD Preisen. Die Kombination aus REIT-Spezialisten-Anker-Basis plus konsequenter Insider-Kaeufe-bei-Sub-21-USD-Preisen ist ein positives Validierungssignal.
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📈 Die 3 echten Bull-Punkte
Hawai i ist einer der angebots-beschraenktesten kommerziellen Immobilien-Maerkte in den Vereinigten Staaten mit strukturellen Vorteilen, die sich direkt in Pricing-Power und Same-Store-Mietwachstum uebersetzen. Die gesamte Insel-Landflaeche ist 1,2 Mio. Acres, davon rund 40 Prozent Bundes-oder-Staats-Naturschutzland, 25 Prozent landwirtschaftlich-zoniert (effektiv nicht-bebaubar) und nur 35 Prozent (rund 420.000 Acres) potentiell bebaubar fuer kommerzielle-oder-Wohnnutzung. Neue kommerzielle Bau-Genehmigungen sind ueber 2015-2024 durchschnittlich rund 1,1 Prozent jaehrliches Wachstum gegen 3,2 Prozent fuer Festland-US-Durchschnitt — und die 2023er Maui-Buschbraende plus laufende Honolulu-Transit-Konstruktions-Stoerungen haben neue Genehmigungen weiter beschraenkt. Diese strukturelle Angebots-Beschraenkung bedeutet, dass bestehende Hawai i kommerzielle Immobilien (insbesondere lebensmittel-verankerte Einzelhandel in etablierten Nachbarschaften) Premium-Mieten erzielen und strukturell engere Belegung haben. A and B Same-Store-NOI-Wachstum hat in den letzten fuenf Jahren durchschnittlich 3,5 Prozent pro Jahr gegen Festland-Retail-REIT-Median von 2,8 Prozent betragen.
Das Alexander-and-Baldwin Einzelhandels-Portfolio ist durch essenziell-Konsum-Mieter verankert, die strukturell gut durch Wirtschaftszyklen performen. Rund 56 Prozent der Grundmiete kommt von Lebensmittel, Apotheke, Discount-Einzelhandel und taegliche-Beduerfnisse-Mietern: Foodland und Sack-n-Save (Hawai i regionaler Lebensmittelhaendler, 8,2 Prozent der Grundmiete ueber 15 Stores), Don Quijote (japanisch-hawaiianischer Discount-Lebensmittel, 6,4 Prozent der Grundmiete), Times Supermarkets (4,1 Prozent der Grundmiete), Walmart und Sam s Club (3,8 Prozent der Grundmiete), Safeway-Whole Foods (3,6 Prozent der Grundmiete), CVS Pharmacy (3,2 Prozent der Grundmiete) und Petco (2,7 Prozent der Grundmiete). Die verbleibenden 44 Prozent der Grundmiete kommen von Gastronomie-, Fitness-, Service- und Discretionary-Einzelhandel-Mietern — aber die essenziell-Konsum-Anker-Mieterschaft bietet Rezessions-Resilienz, mit der Festland-Retail-REIT-Portfolios mit hoeherer Discretionary-Mix-Exposition nicht mithalten koennen. Mieten-Einzug durch die 2020-2021 COVID-Periode war 97 Prozent gegen Festland-Retail-REIT-Median von 85 Prozent — und durch die 2024er Konsumenten-Druck-Periode war 99,2 Prozent.
Alexander and Baldwin zahlt eine annualisierte 1,03 USD pro Aktie Dividende, die 4,94 Prozent auf dem aktuellen 20,84 USD Aktienkurs rentiert. Die Dividende ist in den letzten fuenf Jahren rund 4 Prozent pro Jahr gewachsen (von 0,81 USD in 2020 auf 1,03 USD in 2025), und die 2026er Dividenden-Deckung aus dem operativen Cashflow ist rund 1,42x — bietet bedeutsamen Spielraum fuer fortgesetztes Dividenden-Wachstum. Same-Store-NOI-Wachstum war in den letzten fuenf Jahren 3,5 Prozent pro Jahr und wird auf 3,2-3,8 Prozent fuer 2026 geleitet, was nahelegt, dass die Kombination aus Dividenden-Rendite plus organischem-Mietwachstum eine 7,5-8,4 Prozent Gesamt-Return-Rendite ohne jegliche Multiple-Expansion bietet. Das aktuelle 17,5x Preis-zu-FFO-Multiple ist am unteren Ende der hochwertigen-lebensmittel-verankerten-Retail-REIT-Spanne von 17-23x (Regency Centers 22x, Kimco 19x, Brixmor 18x) — ein Re-Rating auf 19,5x Sektor-Durchschnitt auf 2027er-FFO-Schaetzung von 1,28 USD pro Aktie wuerde 25 USD pro Aktie oder 20 Prozent Aufwaerts oben auf die 5 Prozent Dividendenrendite implizieren. Gesamt-erwartete-Rendite auf 24-Monats-Horizont ist rund 25-30 Prozent.
📉 Die 3 echten Bear-Punkte
Hawai i Wirtschaftsaktivitaet ist ungewoehnlich empfindlich gegenueber Tourismus (rund 17 Prozent des Staats-BIP gegen 2,8 Prozent US-Durchschnitt), und die August-2023er Maui-Lahaina-Buschbraende verursachten einen 14 Prozent Year-over-Year-Rueckgang in Maui-Besucherankuenften in 2024 plus einen 4 Prozent Rueckgang in den gesamten Hawai i Besucherankuenften. Obwohl das Alexander-and-Baldwin Einzelhandels-Portfolio strukturell weniger tourismus-abhaengig ist als Hotel-REITs oder Vakanz-Vermietungs-Plattformen, erholt sich die breitere Hawai i Konsumenten-Wirtschaft immer noch von der Tourismus-Stoerung. Kombiniert mit fortgesetztem Festland-US-Zinsdruck (Federal Reserve hielt Zinsen bei 4,25-4,50 Prozent durch den groessten Teil von 2025), der das mainland-touristische diskretionaere Ausgeben reduziert, ist die 2026er Hawai i Tourismus-Erholung fragil. Wenn Tourismus-Weichheit anhaelt, koennte A and B Same-Store-NOI-Wachstum auf 2,0-2,5 Prozent komprimieren (gegen den 3,5 Prozent Basis-Case), was die Gesamt-Return-Rendite bedeutsam reduziert und die Aktie auf 22-24 USD auf 24-Monats-Horizont deckelt.
Retail-REIT-Bewertungen sind strukturell invers-korreliert mit der 10-jaehrigen-Treasury-Rendite (Korrelation von rund minus 0,7 ueber 10-Jahres-Perioden). Die 10-jaehrige Rendite stieg von 1,5 Prozent in 2021 auf 4,6 Prozent in spaet 2023 und hat sich im Bereich von 4,0-4,3 Prozent durch 2025 eingependelt — das hoechste anhaltende Zins-Umfeld fuer Retail-REITs seit 2007-2008. Waehrend die Alexander-and-Baldwin operativen Fundamentaldaten stark sind, erfordert die Multiple-Expansions-These (Re-Rating von 17,5x auf 19,5x P-FFO) entweder Zinssenkungs-Klarheit von der Federal Reserve oder eine strukturelle Veraenderung in der REIT-Investor-Positionierung. Wenn die Federal Reserve Zinsen bei 4,25-4,50 Prozent durch 2026 haelt, koennte das Retail-REIT-Multiple komprimiert bleiben, und die A and B Aufwaerts-These wuerde sich vollstaendig auf die 5 Prozent Dividendenrendite plus 3,5 Prozent organisches Wachstum verlassen — was Gesamt-Rendite von rund 8,5 Prozent pro Jahr impliziert, attraktiv aber unspektakulaer.
Die Pure-Play-Hawai i-Strategie, die den Angebots-Burggraben-Pricing-Power-Aufwaerts bietet, schafft auch konzentriertes geografisches Risiko, mit dem festland-diversifizierte Retail-REITs nicht konfrontiert sind. Hawai i Naturkatastrophen-Risiko ist real und historisch realisiert: die 2023er Maui-Lahaina-Buschbraende (obwohl ausserhalb des A and B Lahaina-Portfolios), die 2018er Kilauea-Vulkan-Eruption, die Hawaii-Insel-Stoerungen verursachte, der 1992er Hurricane Iniki auf Kauai, der 1,8 Mrd. USD Schaeden verursachte. Zusaetzlich ist das US Department of Defense der zweitgroesste Hawai i Vermieter-Arbeitgeber hinter der Staatsregierung, und jede Restrukturierung der Hawai i Militaer-Praesenz (Marine Corps Base Hawaii, Joint Base Pearl Harbor-Hickam, Schofield Barracks) wuerde die lokale Wirtschaft bedeutsam beeinflussen und indirekt die A and B Mieter-Basis. Diese Risiken sind angemessen durch die Angebots-Burggraben-Premium-Mieten und die 5 Prozent Dividendenrendite kompensiert, aber sie sind nicht-diversifizierbar und begrenzen die angemessene Positionsgroesse fuer eine Retail-REIT-Allokation strukturell.
Bewertung im Kontext
Bei 20,84 USD pro Aktie mit rund 73 Mio. ausstehenden Aktien hat Alexander and Baldwin eine Marktkapitalisierung von 1,52 Mrd. USD. Nettoschulden von rund 540 Mio. USD bringen Enterprise-Value auf rund 2,06 Mrd. USD. Trailing-twelve-month Umsatz von 215 Mio. USD impliziert 9,6x EV-zu-Umsatz trailing (hoch, aber typisch fuer REIT-EV-zu-Umsatz, was nicht die relevante Metrik ist), und trailing Funds-from-Operations von rund 1,20 USD pro Aktie impliziert Preis-zu-FFO von 17,4x trailing. Forward-2026er-FFO-Konsensus von 1,24 USD pro Aktie impliziert Forward-P-FFO von 16,8x, und 2027er-FFO-Konsensus von 1,28 USD pro Aktie impliziert 16,3x — diese sind am unteren Ende der hochwertigen-lebensmittel-verankerten-Retail-REIT-Spanne. Vergleichbare Peer-Multiples: Regency Centers bei 21,8x P-FFO, Brixmor Property Group bei 17,9x, Kimco Realty bei 19,2x, Kite Realty Group bei 16,8x. Net-Asset-Value pro Aktie (NAV) geschaetzt von Analysten ist 27,50-29,00 USD pro Aktie — was impliziert, dass die Aktie zu rund 28 Prozent Discount zum geschaetzten NAV handelt. Annualisierte 1,03 USD pro Aktie Dividende rentiert 4,94 Prozent und ist 1,42x durch operativen Cashflow gedeckt, mit 5-jaehriger zusammengesetzter jaehrlicher Wachstumsrate von rund 4 Prozent. Analysten-Konsensus 12-Monats-Kursziel ist 24 USD (15 Prozent Aufwaerts) mit der Spanne von 22 USD (bearish) bis 28 USD (bullish). Die Kombination aus 5 Prozent Rendite plus 3,5 Prozent organischem NOI-Wachstum bietet 8,5 Prozent Gesamt-Return-Rendite sogar ohne Multiple-Expansion, und ein Re-Rating zum NAV wuerde 30 Prozent Gesamt-Rendite auf 24-Monats-Horizont implizieren.
🗓️ Die nächsten 3 Catalyst-Termine
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2026 Q1:
Q4-2025 Earnings plus 2026er Same-Store-NOI-Guidance — Konsensus auf 2026er Same-Store-NOI-Wachstum ist 3,4 Prozent. Guidance ueber 4 Prozent validiert die Hawai i Angebots-Burggraben-Pricing-Power-Erzaehlung und wuerde 10-15 Prozent Re-Rating ausloesen. Guidance unter 2,8 Prozent signalisiert Tourismus-Erholungs-Fragilitaet und wuerde die Aktie 5-10 Prozent komprimieren.
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2026 H2:
Federal-Reserve-Zinssenkungs-Klarheit — wenn die Federal Reserve Zinsen in H2 2026 um 50-75 Basispunkte senkt, wuerden Retail-REIT-Multiples wahrscheinlich 10-20 Prozent ueber den Sektor neu bewertet, wobei A and B unverhaeltnismaessig profitiert wegen des 17,5x Start-P-FFO-Multiple am unteren Ende der Peer-Spanne.
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2026 Q4:
Dividenden-Erhoehungs-Ankuendigung plus 2027er Kapital-Allokations-Plan — A and B hat historisch jaehrliche Dividenden-Erhoehungen bei der Q4-Earnings-Veroeffentlichung angekuendigt. Eine 5-7 Prozent Dividenden-Erhoehung (von 1,03 USD auf 1,08-1,10 USD) plus eine 2027er Akquisitions-Pipeline-Ankuendigung wuerde die mehrjaehrige Wachstums-und-Einkommens-Erzaehlung validieren.
💬 Daniels Take
Alexander and Baldwin ist ein Lehrbuch-geografischer-Burggraben-REIT-mit-essenziellem-Konsum-Mieter-Mix-Setup, das genau das bietet, was ein defensiver-Einkommens-Investor in 2026 will: Pure-Play-Exposition auf einen strukturell angebots-beschraenkten Hawai i kommerziellen Immobilien-Markt, lebensmittel-verankerter Mieter-Mix, der durch Rezessionen performt, 4,94 Prozent Dividendenrendite mit 4 Prozent annualisiertem Dividendenwachstum und 17,5x P-FFO-Bewertung am unteren Ende der hochwertigen-Retail-REIT-Spanne. Der Bull-Case ist die Kombination aus 5 Prozent Rendite plus 3,5 Prozent organischem NOI-Wachstum, die 8,5 Prozent Gesamt-Return-Rendite sogar ohne Multiple-Expansion bietet, plus ein Re-Rating zum NAV, das 30 Prozent Gesamt-Rendite auf 24-Monats-Horizont impliziert. Der Bear-Case ist Hawai i Tourismus-Weichheit kombiniert mit Federal-Reserve-Zins-Druck, der Multiple-Expansion deckelt — aber die 5 Prozent Dividendenrendite plus essenzielle-Konsum-Mieter-Mix bietet strukturellen Abwaerts-Schutz. Cohen and Steers, FPR Partners und Long Pond als REIT-Spezialisten-Anker-Basis ist das validierende Signal — dies sind disziplinierte Deep-Value-REIT-Investoren, die Pure-Play-geografische-Burggraben-Dynamik verstehen. Die konsequenten Insider-Kaeufe bei 18-20 USD Preisen in 2024-2025 ist das staerkste Signal. Positionsgroesse sollte reflektieren, dass dies ein defensiver-Einkommens-REIT ist, angemessen fuer 2-4 Prozent Portfolio-Allokation als die Hawai i Expositions-Saeule eines diversifizierten REIT-Einkommens-Portfolios. Kein High-Conviction-Multi-Bagger, sondern eine 25-30 Prozent Gesamt-Rendite-auf-24-Monats-Horizont Einkommens-und-Wachstums-defensive Holding mit mehreren positiven strukturellen Attributen.
Quellen (3)
Hinweis: Dieser Artikel ist keine Anlageberatung. Investments in Aktien sind mit Risiken verbunden, einschließlich Totalverlust.
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