Welche Nebenkosten fallen beim Immobilien-Kauf in Deutschland an?

In Deutschland kommen typisch 9–12 % Kaufnebenkosten dazu: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je nach Bundesland, Notar + Grundbuch ~1,5 %, Maklercourtage ~3,57 % (seit 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt). Diese Kosten sind sofort fällig, fließen aber NICHT in den Immobilien-Wert — sie sind reiner Vermögensabfluss. Der Rechner zieht sie vom Eigenkapital ab, bevor er die Anzahlung berechnet, und berücksichtigt sie als entgangenes Investitionsvolumen für den Mieter-Pfad.

Wie wird die Annuität / Kreditrate berechnet?

Annuität = Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz) / 12, monatlich. Bei 350.000 € Darlehen, 3,5 % Zins und 2,5 % Tilgung: 350.000 × 6 % / 12 = 1.750 €/Monat. Die Annuität bleibt während der Zinsbindung konstant, aber das Verhältnis Zins zu Tilgung verschiebt sich: Anfangs zahlst du fast nur Zinsen, am Ende fast nur Tilgung. Restschuld nach n Jahren wird exakt monatlich akkumuliert (Anfangsschuld × (1+i)^n − Annuität × ((1+i)^n − 1)/i).

Was passiert nach Ende der Zinsbindung — wird das im Rechner berücksichtigt?

Nein, der Rechner setzt einen konstanten Zinssatz über die gesamte Laufzeit an. In der Realität läuft die Zinsbindung nach 10 oder 15 Jahren aus — danach erfolgt eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Marktzinsen. Steigen die Zinsen (wie 2022/23 von 1 % auf 4 %), kann die Anschlussrate massiv höher liegen. Das ist das größte unkalkulierbare Risiko beim Eigenheim — plane einen Puffer von 1–2 Prozentpunkten ein.

Warum berücksichtigt der Rechner Instandhaltung?

Eine Immobilie verschleißt: Heizung, Dach, Fenster, Bad — über 30 Jahre kommt jede Komponente einmal dran. Die Faustregel: 1,0–1,5 % vom Immobilienwert pro Jahr als Instandhaltungsrücklage. Bei 400.000 € Wert sind das 4.000 €/Jahr (~333 €/Monat). Wer das ignoriert, vergleicht Äpfel mit Birnen — der Mieter ruft den Vermieter an, der Eigentümer zahlt. Der Rechner addiert diese Kosten zur Kaufrate und vergleicht die Belastungs-Differenz mit der Miete.

Wie funktioniert der Mieten-+-ETF-Vergleich genau?

Im Miet-Pfad investiert der Mieter (1) das volle Eigenkapital (das beim Käufer als Anzahlung + Nebenkosten weg ist) sofort als Einmalanlage in einen ETF, und (2) die monatliche Differenz zwischen Kaufrate (Annuität + Instandhaltung) und Kaltmiete als Sparplan. Beide Komponenten verzinsen sich mit der eingegebenen ETF-Rendite. Am Ende werden die Gewinne mit 26,375 % KESt + Soli besteuert. Die Miete steigt jährlich mit 2 % Inflation, die Instandhaltungskosten ebenfalls.

Was ist mit Steuervorteilen für Vermieter / Selbstnutzer?

Für Selbstnutzer: in Deutschland gibt es seit 2006 keine Eigenheimzulage mehr und keine steuerliche Absetzbarkeit der Schuldzinsen. Die einzige Förderung: KfW-Programme für energetische Sanierung und Wohn-Riester (sehr eingeschränkt nutzbar). Der Rechner ignoriert diese, da sie individuell stark variieren. In Österreich kannst du einen Teil der Sonderausgaben absetzen — auch das ist nicht abgebildet.

MIETE VS. KAUF RECHNER

Eigentum oder Mieten + ETF — was lohnt sich für dich?

Q: Lohnt sich Kaufen oder Mieten + ETF langfristig mehr?

Pauschal nicht zu beantworten — es hängt an drei Variablen: Wertsteigerung der Immobilie, ETF-Rendite und Differenz zwischen Kaltmiete und Kreditrate. In Deutschland mit historisch ~2 % p.a. Immobilien-Wertsteigerung und 6–7 % p.a. ETF-Rendite gewinnt der ETF-Pfad mathematisch fast immer — vorausgesetzt, der Mieter investiert die Differenz konsequent. In starken Boom-Lagen (München, Berlin-Mitte) mit 4–6 % Wertsteigerung kippt das Bild zugunsten Kauf. Der Rechner zeigt dir die Schwelle für deine Annahmen.

Q: Welche Variable verändert das Ergebnis am stärksten?

Die Wertsteigerung der Immobilie. Bei 0 % Wertsteigerung gewinnt der ETF-Pfad fast immer (selbst bei nur 4 % ETF-Rendite). Bei 4 % Wertsteigerung kippt das Bild oft zugunsten Kauf — vor allem wegen des Hebeleffekts: Der Käufer hat mit 80.000 € EK eine 400.000 € Immobilie — eine 4 %-Wertsteigerung sind 16.000 € pro Jahr, also 20 % Rendite auf das EK. Die Sensitivity-Tabelle im Rechner zeigt dir die Schwelle.

Live-Vergleich: Du kaufst die Immobilie gegen du mietest und investierst Eigenkapital + monatliche Differenz in ETFs. Mit Sensitivity-Analyse für Wertsteigerung der Immobilie und Berücksichtigung von Nebenkosten + Instandhaltung.

BESSERE STRATEGIE FÜR DICH

—

Vermögen nach deinem Zeitraum

Endvermögen € 0

Vorsprung gegen Alternative € 0

Deine Eckdaten

Immobilie & Finanzierung

Kaufpreis

Reiner Immobilien-Kaufpreis ohne Nebenkosten

€

Eigenkapital

Verfügbares Vermögen für Anzahlung + Nebenkosten

€

Kaufnebenkosten

GrESt + Notar + Makler (DE typisch 9–12 %)

Hypotheken-Zinssatz

Effektivzins p.a. (Zinsbindung)

Anfangs-Tilgung

Tilgungssatz p.a. — bestimmt zusammen mit Zins die Annuität

Wertsteigerung Immobilie

Erwartete jährliche Preis-Steigerung der Immobilie

Instandhaltung p.a.

% vom Immobilienwert (Faustregel: 1,0–1,5 %)

Vergleichbare Miete & ETF

Vergleichbare Kaltmiete

Was kostet eine vergleichbare Wohnung zur Miete pro Monat

€

Mietsteigerung p.a.

Erwartete jährliche Mietsteigerung (DE-Schnitt 2 %)

ETF-Renditeerwartung

Realistische p.a.-Rendite nach Kosten (MSCI World ~7 %)

Zeitraum

Anlagehorizont — typisch 10–30 Jahre

Jahre

Beide Szenarien im direkten Vergleich

Kennzahl	Kauf	Mieten + ETF

Vermögens-Entwicklung über die Zeit

Sensitivitäts-Analyse: Wertsteigerung der Immobilie

Die wichtigste unbekannte Variable ist die zukünftige Wertsteigerung. Hier siehst du, wie sich das Endvermögen unter verschiedenen Annahmen verändert — Mieten + ETF bleibt stabil, weil Immobilien-Wertsteigerung nur den Kauf-Pfad beeinflusst.

Wertsteigerung p.a.	Vermögen Kauf	Vermögen Mieten + ETF	Vorsprung Kauf vs. Mieten

Empfehlung & Einordnung

Wie der Vergleich rechnet

Pfad A: Kauf der Immobilie

Du zahlst Eigenkapital für Anzahlung (Kaufpreis − Restdarlehen) plus Nebenkosten (~10 %). Über die Laufzeit zahlst du monatlich die Annuität (Zins + Tilgung) und Instandhaltung (~1 % p.a. vom Wert). Am Ende besitzt du die Immobilie zum aktuellen Marktwert minus Restschuld. Wertsteigerung ist dein Hebel: 80.000 € EK steuern eine 400.000 € Immobilie — 2 % Wertsteigerung sind 8.000 € pro Jahr, also 10 % Rendite auf das EK.

Pfad B: Mieten + ETF investieren

Statt Anzahlung + Nebenkosten investierst du das volle Eigenkapital sofort in einen ETF. Statt Annuität + Instandhaltung zahlst du nur die (niedrigere) Kaltmiete — die monatliche Differenz fließt zusätzlich in den ETF. ETF-Renditen kompensieren die fehlende Wertsteigerung der Immobilie. Am Ende werden die Gewinne mit 26,375 % KESt + Soli besteuert. Vorteil: volle Flexibilität, keine Klumpen-Risiko, kein Zinsänderungs-Risiko.

Hebel-Effekt beim Kauf

Der Hebel macht den Unterschied. Wer 80.000 € EK in einen ETF steckt und 6 % erzielt, hat 4.800 €/Jahr Rendite. Wer mit denselben 80.000 € EK eine 400.000 € Immobilie kauft und sie steigt 2 %, hat 8.000 €/Jahr Wertzuwachs auf das EK — also 10 %. Der Haken: Die Annuität frisst diesen Vorteil oft auf, weil Zinsen verlorenes Geld sind. Lohnswert wird Kauf erst, wenn Wertsteigerung × Hebel > ETF-Rendite + Mietersparnis.

Risiken die der Rechner NICHT zeigt

Anschlussfinanzierung: Nach 10–15 Jahren Zinsbindung droht ein Zinsschock — eine Verdopplung der Rate ist möglich. Klumpen-Risiko: Standortabhängig — eine fallende Region (Strukturwandel) kann den Wert halbieren. Ortsgebundenheit: ein Jobwechsel ins Ausland wird zur Verlust-Zwangsverkauf-Falle. Sondertilgungs-Klauseln, Renovierungs-Stau, ungeplante Reparaturen (Heizungs-Totalschaden 30k €). Diese Risiken senken die reale Performance des Kauf-Pfades, sind aber individuell sehr unterschiedlich.

Vertiefende Tools & Akademie-Artikel

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Häufige Fragen zum Mieten-Kauf-Vergleich

Lohnt sich Kaufen oder Mieten + ETF langfristig mehr?

Hängt an drei Variablen: Wertsteigerung Immobilie, ETF-Rendite, Differenz Miete vs. Kreditrate. Bei DE-historisch 2 % Wertsteigerung und 6 % ETF gewinnt fast immer ETF — bei 4 %+ Wertsteigerung kippt es zugunsten Kauf.

Welche Nebenkosten beim Kauf in Deutschland?

9–12 % zusätzlich: GrESt 3,5–6,5 % je Bundesland, Notar/Grundbuch ~1,5 %, Makler ~3,57 %. Sofort fällig, fließen NICHT in den Immobilienwert.

Wie wird die Annuität berechnet?

Annuität = Darlehen × (Zins + Tilgung) / 12 monatlich. Bei 350k Darlehen, 3,5 % Zins, 2,5 % Tilgung: 1.750 €/Mo. Restschuld nach n Jahren wird exakt monatlich akkumuliert.

Was passiert nach Ende der Zinsbindung?

Der Rechner ignoriert das — er rechnet konstanten Zinssatz. In Realität läuft die Bindung nach 10–15 Jahren aus, danach Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Marktzinsen. Größtes unkalkulierbares Risiko.

Warum Instandhaltung berücksichtigen?

Eine Immobilie verschleißt — 1,0–1,5 % vom Wert pro Jahr Instandhaltungsrücklage. Wer das ignoriert, vergleicht unfair: Mieter ruft Vermieter, Eigentümer zahlt selbst.

Wie funktioniert Mieten + ETF im Detail?

Mieter investiert (1) volles EK sofort als Einmalanlage in ETF und (2) monatliche Differenz zwischen Kaufrate (Annuität + Instandhaltung) und Miete als Sparplan. Beides verzinst mit ETF-Rendite, am Ende 26,375 % KESt auf Gewinne.

Welche Variable verändert das Ergebnis am stärksten?

Wertsteigerung der Immobilie. Wegen des Hebels (80k EK auf 400k Immobilie) bewegt jedes %-Punkt Wertsteigerung den Kauf-Pfad massiv. Sensitivity-Tabelle zeigt die Schwelle.

Sind die Berechnungen verbindlich?

Nein. Vereinfachtes Modell mit konstanten Inputs, ohne Anschlussfinanzierungs-Risiko, Klumpen-Risiko oder regionale Faktoren. Keine Anlage- oder Finanzierungsberatung.

Wichtiger Hinweis. Dieser Rechner liefert eine Modellrechnung mit konstantem Zinssatz, konstanter Wertsteigerung, konstanter ETF-Rendite und 2 % Inflation. Reale Immobiliengeschäfte sind regional, individuell und zinszyklisch sehr unterschiedlich. Anschlussfinanzierungsrisiko, Klumpen-Risiko, Standort-Spezifika und persönliche Lebenssituation sind nicht abgebildet. Dies ist keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Eine verbindliche Empfehlung erfolgt nur durch unabhängige Honorar-Berater.

Miete vs. Kauf Rechner — Eigentum oder Mieten + ETF?