Baufinanzierung tilgen oder investieren? Die ehrliche Renditerechnung 2026
Frei werdendes Geld in die Tilgung der Hypothek stecken — oder in einen Welt-ETF? Diese Frage hat keine pauschale Antwort, sondern hängt vom Hypothekenzins, deinem Anlagehorizont und der Disziplin ab. Bei Zinsen unter 3 % schlägt der ETF die Tilgung statistisch in 8 von 10 historischen Szenarien. Bei 4–5 %: Patt. Über 5 %: Tilgung gewinnt fast immer. Dieser Guide zeigt die Mathematik mit echten Zahlen — plus die psychologischen Faktoren, die oft wichtiger sind.
Hypothekenzinsen sind nicht steuerlich absetzbar bei Eigennutzung — der Bruttozins ist auch der Netto-Vergleichsmaßstab. Welt-ETFs liefern langfristig 7 % nominal, nach Abgeltungssteuer und Sparerpauschbetrag-Nutzung etwa 5,5 % netto. Solange dein Hypothekenzins unter ~3 % liegt, schlägt der ETF die Tilgung statistisch — aber Volatilität und psychologischer Komfort sind eine andere Geschichte.
Drei Zins-Szenarien — ehrliche Empfehlung
| Hypothekenzins | Empfehlung | Begründung |
|---|---|---|
| < 2,5 % | ETF investieren | ETF schlägt Tilgung in 95 % der historischen 30J-Fenster |
| 2,5–3,5 % | Mischen | 50 % Sondertilgung, 50 % ETF — Hedge gegen Crash |
| 3,5–5 % | Eher tilgen | ETF-Vorsprung wird marginal, Tilgung ist sicherer Gewinn |
| > 5 % | Volltilgung | Tilgung schlägt langfristig fast jeden ETF nach Steuer |
Beispielrechnung 1: 200.000 € Restschuld, 1,8 % Zins, 20 Jahre
Du hast eine günstige Anschluss-Finanzierung von 2018 mit 1,8 %. 30.000 € Erbschaft kommen rein. Sondertilgung oder ETF?
Bei 1,8 % Zins ist ETF eindeutig die bessere Wahl — Mathe spricht klar dafür. Aber: die 116k im ETF gehen durch eine Krise mit -40 %. Wer nicht durchhält, verliert den Vorteil.
Beispielrechnung 2: 200.000 € Restschuld, 4,5 % Zins, 20 Jahre
Aktueller Marktzins für Anschluss-Finanzierung 2025–2026 ist deutlich höher. Wie sieht die Rechnung aus?
Auch bei 4,5 % Hypothekenzins gewinnt der ETF im Erwartungswert — aber der Worst-Case (ETF -50 % während der Laufzeit) macht die Sondertilgung psychologisch attraktiv. Die Misch-Strategie 50/50 ist hier oft der Kompromiss.
Pro/Contra: Der psychologische Aspekt
- Garantierter Gewinn: Zinsersparnis ist sicher, ETFs sind es nicht.
- Psychologischer Komfort: „Schuldenfrei mit 60“ ist unbezahlbar.
- Krisensicherer: Bei Jobverlust niedrigere monatliche Rate.
- Keine Versuchung: Geld ist „weg“, kann nicht für Krypto-Trade verzockt werden.
- Niedrigere Beleihung: Bei Anschluss-Finanzierung bekommst du bessere Konditionen.
- Höherer Erwartungswert: Welt-ETF schlägt 1–3 % Hypotheken in 90 %+ historischer Fenster.
- Liquidität: ETF kann verkauft werden, getilgte Hypothek nicht „rückgängig“ gemacht.
- Diversifikation: ETF ist Welt-Streuung, Tilgung ist 100 % Wette auf dein eine Haus.
- Steueroptimierung: Sparerpauschbetrag (1.000 €) jährlich nutzen.
- Inflations-Schutz: Tilgung in Euros bedeutet, du zahlst gleich viel auch in 20 Jahren — kein Inflations-Bonus.
Praktische Misch-Strategie: 50 / 30 / 20
Für die meisten ist nicht 100 % Tilgung oder 100 % ETF optimal — sondern eine durchdachte Aufteilung:
- 50 % Sondertilgung — sicherer Gewinn, Schulden sinken, monatliche Rate sinkt.
- 30 % Welt-ETF — langfristig höhere erwartete Rendite, Diversifikation.
- 20 % Notgroschen-Aufstockung oder Tagesgeld — Liquiditätspuffer, falls Reparatur oder Jobwechsel kommt.
Häufige Fragen
Wie viel Sondertilgung kann ich überhaupt machen?
Bei den meisten deutschen Banken: 5–10 % der ursprünglichen Darlehensumme pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung — bei 200k Darlehen also 10.000–20.000 €/Jahr. Über diese Grenze hinaus zahlst du eine Vorfälligkeitsentschädigung (3–8 % der Restschuld), die fast immer die Zinsersparnis frisst.
Was ist mit Tilgungsänderungen statt Sondertilgung?
Viele Bankvertraege erlauben 1–2 Tilgungs-Erhöhungen während der Zinsbindung. Statt einmaliger Sondertilgung erhöhst du z. B. von 2 % auf 4 % Tilgung — die monatliche Rate steigt, aber die Restschuld sinkt schneller. Vorteil: Geld bleibt im Cashflow, nicht in einem ETF gefangen.
Welche Rolle spielt die Restlaufzeit?
Je länger die Restlaufzeit, desto stärker das Argument für ETF (Zinseszins wirkt länger). Bei < 5 Jahren Restlaufzeit ist Tilgung fast immer besser, weil der ETF zu wenig Zeit für Schwankungs-Glättung hat.
Was ist mit der Anschluss-Finanzierung?
Bei 10+ Jahren Zinsbindung gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer in 2026 anschlussfinanzieren muss, sollte 1) Zinsentwicklung beobachten 2) Forward-Darlehen erwägen 3) Sondertilgung vor Ablauf der Zinsbindung priorisieren.
Macht eine Volltilgung bis zur Rente Sinn?
Sehr beliebt — und mathematisch oft suboptimal. Wer mit 65 schuldenfrei in Rente geht, hat psychologischen Komfort, aber rechnerisch oft 50–150k weniger Vermögen als mit Misch-Strategie. Trotzdem für viele die richtige Wahl: kennst du dich selbst?
Bei vermieteter Immobilie: gibt’s einen Steuer-Hebel?
Ja, deutlich. Hypothekenzinsen sind bei vermieteter Immobilie als Werbungskosten voll absetzbar. Das senkt den effektiven Zins um deinen Steuersatz — bei 40 % Steuersatz wird aus 4 % Brutto-Zins ein 2,4 % Netto-Zins. ETF gewinnt dann noch deutlicher.
Sondertilgung-vs-ETF-Sparplan-Rechner mit deinen Daten
Vergleiche auf 30 Jahren historischer Marktdaten — sieh den Worst-Case, Best-Case und Median-Outcome bei deinem Hypothekenzins.
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