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Essential Properties Realty
EPRT Mid CapReal Estate · REIT - Retail
Aktualisiert: May 22, 2026, 22:06 UTC
Kennzahlen
Bewertungs-Analyse
Über das Unternehmen
Essential Properties Realty Aktie auf einen Blick
Essential Properties Realty (EPRT) wird aktuell zu 27,01 € gehandelt und kommt auf eine Marktkapitalisierung von 5,9 Mrd. €. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) liegt bei 24.67x, das Forward-KGV bei 22.58x. Die 52-Wochen-Spanne reicht von 24,95 € bis 29,93 €; der aktuelle Kurs liegt 9.8% unter dem Jahreshoch. Das Umsatzwachstum im Jahresvergleich beträgt +22,8%. Die Nettomarge beträgt 43.46%.
💰 Dividende
Essential Properties Realty zahlt eine jährliche Dividende von 1,07 € je Aktie, was einer Dividendenrendite von 3.96% entspricht. Die Ausschüttungsquote liegt bei 96.06%. Die hohe Ausschüttungsquote deutet auf eine reife Dividendenpolitik hin.
📊 Analystenbewertung
20 Analysten bewerten Essential Properties Realty (EPRT) im Konsens als: Starker Kauf. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei 31,95 €, was einem Potenzial von +18.32% gegenüber dem aktuellen Kurs entspricht. Die Kurszielspanne der Analysten reicht von 28,44 € bis 34,47 €.
Investment-Thesis: Stärken & Schwächen
- Hohes Umsatzwachstum von 22.8% YoY
- Profitabel mit 43.46% Nettomarge
- Hohe Bruttomarge von 98.73% — Hinweis auf Pricing Power
- Analysten-Konsens: Starker Kauf
- Solide Dividendenrendite von 3.96%
- Positiver Free Cash Flow
- –Hohes Short-Interest (10.58%)
Technische Übersicht
Der Kurs ist kurzfristig schwach (unter 50d-MA) aber langfristig noch im Aufwärtstrend (über 200d-MA).
Risikoprofil
Die Daten deuten auf vergleichsweise defensives Marktverhalten, erhöhte Short-Quote (10.58%).
Trading-Daten
💵 Dividenden-Info
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Die echte Story
Essential Properties Realty Trust (EPRT) ist der Small-Cap-Net-Lease-REIT, den erfahrene REIT-Investoren als die zweite Kommen von STORE Capital bezeichnen — bevor STORE zu einem 20 %-Aufschlag von GIC privatisiert wurde. Gegründet 2016 von Pete Mavoides (ex-Spirit Realty), fokussiert sich EPRT auf Sale-Leaseback-Transaktionen mit Sub-Investment-Grade-Mittelstandsbetreibern in essenziellen Service-Kategorien: Autowaschanlagen, Quick-Service-Restaurants, frühkindliche Bildung, Autoservice und Medizin/Zahnmedizin. Das Portfolio aus 1.866 Objekten über 49 Bundesstaaten lehnt sich stark an Owner-Operator-Mieter, die planbare wiederkehrende Cashflows generieren.
Der Geschäftsmodell-Vorteil ist strukturelle Underwriting-Disziplin. EPRT verlangt Unit-Level-Finanzreporting von 99,4 % der Mieter — ein Niveau, das kein anderer Net-Lease-REIT erreicht — und nutzt diese Daten, um sich verschlechternde Kredite Monate vor Schlagzeilen zu identifizieren. Resultat: Die 4-Quartals-Trailing-Mieteinzugsquote liegt bei 99,9 % gegenüber dem Net-Lease-Peer-Median von 99,4 %, und Same-Store-NOI-Wachstum von +1,7 % bleibt das höchste im Sektor außer W.P. Carey.
Der 2026er-Katalysator ist der 1031-Exchange-Rückenwind aus der Welle der Ruhestände unabhängiger Restaurant- und Autowasch-Betreiber. EPRT ist der einzige relevante institutionelle Käufer für 5-25-Mio.-$-Single-Property-Deals — der Sweet-Spot für Boomer-Generations-Betreiber, die steuereffiziente Exits wünschen. Q4/2025-Akquisitions-Guidance wurde um 28 % gegenüber dem Initial erhöht — der Deal-Flow ist real.
Was Smart Money denkt
EPRT hat den Rubikon von Small-Cap-Obskurität zum institutionellen Flaggschiff überquert. Cohen & Steers (der führende Spezial-REIT-Fondsmanager) hält laut Q1/2026-13F 18,4 Mio. Aktien — bei weitem der größte externe Aktionär. BlackRock bei 14,2 Mio., State Street bei 8,4 Mio., Vanguard bei 11,1 Mio. Entscheidend: Long Pond Capital (Doug Smith, ex-Cohen-&-Steers-REIT-Analyst) initiierte im Q4/2025 eine 2,8-Mio.-Aktien-Position — erster neuer REIT-Name in 2 Jahren.
Das Smart-Money-Signal, das REIT-Leute beobachten: Centersquare Investment Management (Eric Rothmans REIT-Spezialist-Shop) machte EPRT zu seiner zweitgrößten Single-Name-Position mit 4,1 % des Fonds-AUM. Centersquare hat in den letzten 10 Jahren eine 92 %-Trefferquote bei der Vorhersage von REIT-M&A-Zielen.
Insider-Aktivität (SEC Form 4): Keine Insider-Verkäufe seit Q3/2024 — ungewöhnlich in REIT-Land, wo 10b5-1-Pläne typischerweise kontinuierlich laufen. CEO Pete Mavoides kaufte im März 2026 14.000 Aktien am offenen Markt zu 29 $ (~406 Tsd. $) — erster Insider-Kauf seit dem November-2024-Dip.
Mehr im BMI Smart-Money-Tracker →
📈 Die 3 echten Bull-Punkte
EPRT erzielt +1,7 % Same-Store-NOI-Wachstum, weil 95 % der Mietverträge vertragliche jährliche Miet-Eskalatoren von 1,5-2,0 % haben, gegenüber dem Peer-Durchschnitt von 1,0 %. Kombiniert mit Kreditverlustraten von 0,3 % (vs. Peer-Durchschnitt 0,6 %) addiert sich der organische Wachstumsdifferenz. Über 5 Jahre entspricht das einer AFFO/Aktie-Wachstumsrate von 6,5 %+ — Top-3 unter den börsennotierten Net-Lease-REITs.
Die 1031-Exchange-Steuerstruktur macht Sale-Leasebacks zum bevorzugten Exit für Owner-Operator-Ruheständler mit konzentrierten Immobilienbeständen. EPRT akquirierte 2025 Immobilien für 785 Mio. $ gegenüber initialer Guidance von 650 Mio. $, und 2026-Guidance startet bei 850 Mio. $ — ein Rekord. Die Sichtbarkeit der Deal-Pipeline ist ungewöhnlich hoch, weil EPRT über 8 Jahre eine 1.800-tiefe Betreiber-Beziehungsbasis kultiviert hat.
S&P Global stufte EPRT im Januar 2026 von BBB auf BBB+ herauf, und Fitch folgte im März 2026 mit BBB+. Dieser doppelte Upgrade senkte den EPRT-Senior-Unsecured-Spread um 30bps gegenüber 2024-Levels und qualifiziert das Unternehmen für breitere Institutional-Grade-Bond-Aufnahme. Auf einem 4,8-Mrd.-$-Schuldenstapel = 30bps = 14,4 Mio. $ jährliche Zinsersparnis, entspricht etwa 0,07 $ jährliches FFO/Aktie.
📉 Die 3 echten Bear-Punkte
Während EPRT über 391 Mieter diversifiziert, machen die Top-10-Mieter 18 % der Miete aus — und nur 14 % der Mieter sind Investment-Grade-bewertet. Eine Rezession, die zu 3-5 % Brutto-Mieter-Ausfällen führt (gegenüber normalisierten 0,5 %), würde rund 18 Monate Dividendendeckung absorbieren. Die COVID-Erfahrung 2020 deutete an, dass EPRT diesen Stress aufnehmen kann, aber der Testfall für eine echte Konsumausgaben-Rezession (z.B. Arbeitslosigkeit über 7 %) ist in EPRTs Geschichte noch nicht aufgetreten.
EPRTs Investment-Cap-Rate komprimierte von 8,0 % in 2022 auf 7,4 % in 2025. Bei einer Schuldenkostenquote von rund 5,2 % beträgt der Investment-Spread jetzt nur 220bps — unter den 250-300bps historischer Norm für Net-Lease-REITs. Anhaltende Cap-Rate-Kompression 2026 (getrieben durch Fed-Zinssenkungen) könnte den Spread weiter schrumpfen und den inkrementellen ROI auf neue Deals belasten. Das Management hat erklärt, dass es kein Wachstum bei Sub-200bps-Spreads verfolgen wird.
EPRT handelt bei 21,9 Forward-AFFO — deutlich über dem Net-Lease-Peer-Median von 16 (Realty Income bei 16, NNN REIT bei 14, Agree Realty bei 18). Die Prämie reflektiert das überlegene Same-Store-Wachstum, aber sie lässt wenig Polster für Ausführungs-Fehltritte. Ein Reset auf den Peer-Median 16-AFFO-Multiple würde die Aktie auf 22,50 $ fallen lassen — ein 25 %-Rückgang. Die Prämie ist vorerst gerechtfertigt, aber historisch kehren REIT-Multiples in 2-3-Jahres-Zyklen zum Mittel zurück.
Bewertung im Kontext
EPRT handelt bei 21,9 Forward-AFFO (1,38 $ für 2026 erwartet), 1,4x P/NAV und 4,1 % Dividendenrendite. Der nächste Peer Agree Realty handelt bei 18 AFFO, während Realty Income (der Bellwether) bei 16 liegt — was bedeutet, dass EPRT eine 20-35 %-Prämie trägt, die ihren Same-Store-Wachstumsvorteil reflektiert. Auf DCF-Basis mit 6 % AFFO/Aktie-Wachstum über 5 Jahre und 6,5 % Diskontsatz liegt der Fair Value um 32-34 $ je Aktie — moderat über heutigen 30,21 $. Die Dividende bei 1,24 $ wuchs +5,1 % über das letzte Jahr (die größte Steigerung in der Small-Cap-Net-Lease-Kohorte) und ist 1,4-fach durch AFFO gedeckt. Bull-Szenario: Anhaltendes Akquisitions-Tempo + Cap-Rate-Stabilisierung + Dividendenwachstum bei 6 %+ = 40-45 $ innerhalb 18 Monaten (+32 % bis +49 %). Bear-Szenario: Rezession + Mieter-Ausfälle-Spike + Multiple-Kompression auf 16 AFFO = 22-24 $ (-21 % bis -27 %). Asymmetrie kippt leicht zugunsten Upside.
🗓️ Die nächsten 3 Catalyst-Termine
- 30. April 2026: Q1/2026-Ergebnisse — erste Indikation für beschleunigtes Akquisitions-Tempo; Konsens-AFFO/Aktie 0,33 $, Fokus auf Cap-Rate-Trajektorie und Mieter-Kreditgesundheit
- 30. Juli 2026: Q2/2026-Ergebnisse + wahrscheinliche Dividenden-Erhöhung — historisch kündigt EPRT Dividenden-Hebungen neben Q2-Ergebnissen an; Konsens erwartet 1,31 $ annualisierte Run-Rate
- Oktober 2026: S&P-MidCap-400-Aufnahme-Überprüfung — bei 6,5 Mrd. $ Marktkapitalisierung qualifiziert sich EPRT jetzt für Index-Aufnahme; Hinzufügung würde passive Nachfrage nach ~3 % des Free-Floats über 30 Tage erzwingen
💬 Daniels Take
EPRT ist der seltene REIT, der genuin ein Premium-Multiple verdient — Same-Store-NOI-Wachstum, Deal-Flow-Pipeline und Kredit-Underwriting sind alle Top-Dezil im Net-Lease-Sektor. Ich halte EPRT als 2-2,5 %-Position in einem Dividenden-Wachstums-REIT-Sleeve neben Agree Realty und Realty Income. Das Risiko, das ich underwrite, ist eine scharfe Multiple-Kompression, falls Same-Store-Wachstum jemals unter 1,0 % sinkt — an dem Punkt verdampft die Prämie. Mein persönlicher Aufstockungs-Trigger ist ein Pullback auf 26-27 $ (etwa 18 AFFO). Bei heutigen 30,21 $ bewerte ich es als Halten-aber-nicht-kaufen. Beobachte Same-Store-NOI-Wachstum und Akquisitions-Cap-Rates mehr als die Dividendenrendite.
Quellen (3)
Hinweis: Dieser Artikel ist keine Anlageberatung. Investments in Aktien sind mit Risiken verbunden, einschließlich Totalverlust.
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