Immobilien und REITs

„Betongold“ – kaum eine Anlage genießt im deutschsprachigen Raum so viel Vertrauen wie Immobilien. Sie sind greifbar, liefern Mieteinnahmen und haben in den 2010er-Jahren beeindruckende Wertsteigerungen gezeigt. Doch Immobilien folgen denselben ökonomischen Gesetzen wie andere Anlagen. Wer sie versteht, kann sie besser einordnen – egal ob als Eigentümer, Fondsanleger oder Aktionär.

Woher die Rendite kommt#

Die Rendite einer vermieteten Immobilie besteht aus zwei Teilen:

1. Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten: Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, nicht umlegbare Nebenkosten und Leerstand. Was bleibt, nennt man Nettomietrendite.
2. Wertänderung: Steigt oder fällt der Marktwert der Immobilie?

Kaufnebenkosten werden gern unterschätzt: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich in Deutschland und Österreich schnell auf 7 bis über 10 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind sofort weg und müssen erst wieder verdient werden.

Der Hebel: Fremdkapital als Verstärker#

Kaum jemand kauft eine Immobilie komplett mit Eigenkapital. Meist finanziert die Bank einen großen Teil. Das wirkt wie ein Hebel:

Der Hebel lohnt sich, solange die Immobilie mehr abwirft, als der Kredit kostet. In den Jahren mit Zinsen nahe null war das leicht. Steigen die Zinsen, kippt die Rechnung: Die Finanzierung wird teurer, und gleichzeitig sinkt, was Käufer für eine Immobilie zu zahlen bereit sind. Genau das passierte ab 2022: In Deutschland und Österreich fielen die Wohnimmobilienpreise nach Jahren des Booms spürbar, und hoch verschuldete Projektentwickler gingen reihenweise pleite.

Wege, in Immobilien zu investieren#

REITs#

Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine börsennotierte Gesellschaft, die Immobilien besitzt und vermietet – Bürotürme, Wohnanlagen, Logistikzentren, Rechenzentren, Mobilfunkmasten. In den USA müssen REITs mindestens 90 % ihrer steuerpflichtigen Gewinne ausschütten und zahlen dafür auf Unternehmensebene praktisch keine Körperschaftsteuer. Ähnliche Strukturen gibt es in vielen Ländern, in Deutschland als G-REIT, allerdings mit wenigen Vertretern. Deutsche und österreichische Immobilienkonzerne wie Vonovia oder CA Immo sind normale Aktiengesellschaften.

Offene Immobilienfonds#

Offene Immobilienfonds bewerten ihre Gebäude über Gutachter, meist einmal im Quartal oder Jahr. Ihre Anteilspreise wirken deshalb sehr stabil. Das ist aber teilweise eine optische Täuschung: Der tatsächliche Marktwert schwankt, er wird nur verzögert abgebildet. Seit der Finanzkrise gelten in Deutschland eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten, damit Fonds bei einem Ansturm nicht in Notverkäufe gezwungen werden.

Die eigene Wohnung: Anlage oder Lebensentscheidung?#

Ob Kaufen oder Mieten besser ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von Kaufpreis, Miete, Zinsen, Nebenkosten, Instandhaltung, Wertentwicklung und davon ab, was du als Mieter mit dem gesparten Eigenkapital machen würdest. Eine selbst genutzte Wohnung bietet Sicherheit, Gestaltungsfreiheit und Schutz vor Mieterhöhungen. Finanziell ist sie aber auch ein großes, konzentriertes und schwer verkäufliches Investment an einem einzigen Ort.

Zusammenfassung#

Immobilien bringen Mieteinnahmen und Wertänderungen, belastet durch hohe Neben- und Instandhaltungskosten. Fremdkapital wirkt als Hebel – in Niedrigzinsphasen ein Turbo, in Phasen steigender Zinsen ein Risiko. REITs und Immobilienaktien machen die Anlageklasse handelbar und breit streubar, schwanken aber wie Aktien. Damit endet Modul 2: Du kennst jetzt die großen Anlageklassen. Im nächsten Modul lernst du, wie man ihre Rendite und ihr Risiko misst und klug kombiniert.