Acheter ou louer + ETF — qu'est-ce qui vous convient le mieux ?
Comparaison en temps réel : vous achetez le bien immobilier face à louer et investir l'apport + la différence mensuelle dans des ETF. Avec analyse de sensibilité sur la valorisation du bien et prise en compte des frais d'achat + de l'entretien.
Vos données
Bien immobilier et financement
Loyer comparable et ETF
Les deux scénarios en comparaison directe
| Indicateur | Acheter | Louer + ETF |
|---|
Évolution du patrimoine dans le temps
Analyse de sensibilité : valorisation du bien immobilier
La variable inconnue la plus importante est la valorisation future du bien. Vous voyez ici comment le patrimoine final évolue selon différentes hypothèses — Louer + ETF reste stable, car la valorisation immobilière n'influe que sur la voie achat.
| Valorisation annuelle | Patrimoine Acheter | Patrimoine Louer + ETF | Avance Acheter vs. Louer |
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Recommandation et mise en perspective
Comment le comparatif calcule
Voie A : achat du bien immobilier
Vous versez l'apport pour l'acompte (prix − prêt) plus les frais annexes (~10 %). Sur la durée, vous payez mensuellement l'annuité (intérêt + amortissement) et l'entretien (~1 % par an de la valeur). À la fin, vous possédez le bien à sa valeur de marché actuelle, moins le capital restant dû. La valorisation est votre levier : 80 000 € d'apport contrôlent un bien de 400 000 € — 2 % de valorisation représentent 8 000 € par an, soit 10 % de rendement sur l'apport.
Voie B : louer et investir en ETF
Au lieu de l'acompte + des frais annexes, vous investissez immédiatement la totalité de l'apport dans un ETF. Au lieu de l'annuité + de l'entretien, vous ne payez que le loyer (plus bas) hors charges — la différence mensuelle vient s'ajouter à l'ETF. Les rendements ETF compensent la valorisation immobilière manquante. À la fin, les plus-values sont imposées à 26,375 % (impôt sur les revenus du capital + contribution de solidarité). Avantage : flexibilité totale, aucun risque de concentration, aucun risque de variation des taux.
Effet de levier à l'achat
Le levier fait la différence. Placer 80 000 € d'apport dans un ETF à 6 % rapporte 4 800 €/an. Utiliser ces mêmes 80 000 € d'apport pour acheter un bien de 400 000 € qui se valorise de 2 % génère 8 000 €/an de plus-value sur l'apport — soit 10 %. Le hic : l'annuité absorbe souvent cet avantage, car les intérêts sont de l'argent perdu. L'achat ne devient avantageux que lorsque valorisation × levier > rendement ETF + économie de loyer.
Risques que le calculateur NE montre PAS
Refinancement : après 10–15 ans de taux fixe, un choc de taux menace — un doublement de la mensualité est possible. Risque de concentration : selon l'emplacement — une région en déclin (mutation structurelle) peut diviser la valeur par deux. Ancrage géographique : un changement de poste à l'étranger devient un piège de vente forcée à perte. Clauses de remboursement anticipé, travaux différés, réparations imprévues (remplacement complet du chauffage 30k €). Ces risques réduisent la performance réelle de la voie achat, mais varient fortement d'une personne à l'autre.
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Questions fréquentes sur le comparatif louer vs. acheter
Est-il avantageux d'acheter ou de louer + ETF sur le long terme ?
Cela dépend de trois variables : valorisation du bien, rendement ETF, écart loyer vs. mensualité. Avec la valorisation historique DE de 2 % et un ETF à 6 %, l'ETF l'emporte presque toujours — au-delà de 4 % de valorisation, la balance penche vers l'achat.
Quels frais annexes à l'achat en Allemagne ?
9–12 % supplémentaires : droits de mutation 3,5–6,5 % selon le Land, notaire/livre foncier ~1,5 %, agence ~3,57 %. Dus immédiatement, n'augmentent PAS la valeur du bien.
Comment la mensualité est-elle calculée ?
Annuité = Prêt × (intérêt + amortissement) / 12, par mois. Avec 350k €, 3,5 % d'intérêt, 2,5 % d'amortissement : 1 750 €/mois. Capital restant dû après n années accumulé exactement mois par mois.
Que se passe-t-il à la fin du taux fixe ?
Le calculateur l'ignore — il suppose un taux constant. En réalité, la période à taux fixe se termine après 10–15 ans, puis refinancement aux taux du marché. Le plus grand risque incalculable.
Pourquoi inclure l'entretien ?
Un bien immobilier s'use — 1,0–1,5 % de la valeur par an en réserve d'entretien. L'ignorer revient à comparer injustement : le locataire appelle le propriétaire, le propriétaire occupant paie lui-même.
Comment fonctionne louer + ETF en détail ?
Le locataire investit (1) la totalité de l'apport comme placement unique dans un ETF et (2) la différence mensuelle entre la mensualité (annuité + entretien) et le loyer comme plan d'épargne. Les deux sont capitalisés au rendement ETF, à la fin 26,375 % d'impôt sur les revenus du capital sur les plus-values.
Quelle variable modifie le plus le résultat ?
La valorisation du bien. En raison du levier (80k € d'apport sur un bien de 400k €), chaque point de pourcentage de valorisation fait fortement bouger la voie achat. Le tableau de sensibilité montre le seuil.
Les calculs sont-ils contraignants ?
Non. Modèle simplifié à entrées constantes, sans risque de refinancement, risque de concentration ni facteurs régionaux. Ce n'est pas un conseil en investissement ou en financement.