Conviene di più comprare o affittare + ETF nel lungo periodo?

Non c'è risposta generale — dipende da tre variabili: rivalutazione dell'immobile, rendimento dell'ETF e differenza tra affitto e rata del mutuo. In Germania con una rivalutazione storica di ~2 % all'anno e un ETF al 6–7 % all'anno, il percorso ETF vince matematicamente quasi sempre — a condizione che l'affittuario investa la differenza con disciplina. In zone in boom (Monaco, centro di Berlino) con 4–6 % di rivalutazione, l'ago della bilancia si sposta verso l'acquisto. La calcolatrice ti mostra la soglia per le tue ipotesi.

Quali spese accessorie comporta l'acquisto di un immobile in Germania?

In Germania le spese accessorie tipiche aggiungono 9–12 %: imposta di registro 3,5–6,5 % a seconda del Land, notaio + registro fondiario ~1,5 %, provvigione agenzia ~3,57 % (dal 2020 metà a carico di acquirente e venditore). Queste spese sono dovute subito ma NON aumentano il valore dell'immobile — pura uscita di capitale. La calcolatrice le sottrae dal capitale proprio prima di calcolare l'anticipo e le considera come investimento perso nel percorso affittuario.

Come si calcola la rata / annuità del mutuo?

Annuità = Mutuo × (tasso d'interesse + tasso di ammortamento) / 12, mensile. Con 350.000 € di mutuo, 3,5 % di interesse e 2,5 % di ammortamento: 350.000 × 6 % / 12 = 1.750 €/mese. La rata resta costante durante il periodo a tasso fisso, ma il rapporto tra interesse e capitale cambia: all'inizio paghi quasi solo interessi, alla fine quasi solo capitale. Il debito residuo dopo n anni viene calcolato mese per mese (debito iniziale × (1+i)^n − annuità × ((1+i)^n − 1)/i).

Cosa succede dopo la fine del tasso fisso — la calcolatrice ne tiene conto?

No, la calcolatrice ipotizza un tasso d'interesse costante per tutta la durata. In realtà il periodo a tasso fisso (Zinsbindung) termina dopo 10 o 15 anni — poi il rifinanziamento avviene ai tassi di mercato del momento. Se i tassi salgono (come nel 2022/23 dal 1 % al 4 %), la nuova rata può essere molto più alta. È il rischio più imprevedibile dell'acquisto della casa — prevedi un cuscinetto di 1–2 punti percentuali.

Perché la calcolatrice considera la manutenzione?

Un immobile si usura: caldaia, tetto, infissi, bagno — in 30 anni ogni componente va sostituito almeno una volta. Regola pratica: 1,0–1,5 % del valore dell'immobile all'anno come riserva di manutenzione. Con un valore di 400.000 € sono 4.000 €/anno (~333 €/mese). Ignorarlo significa confrontare mele con pere — l'affittuario chiama il padrone di casa, il proprietario paga. La calcolatrice aggiunge questi costi alla rata e confronta la differenza con l'affitto.

Come funziona esattamente il confronto affitto + ETF?

Nel percorso affittuario, l'affittuario investe (1) tutto il capitale proprio (che l'acquirente spende in anticipo + spese) come investimento iniziale in un ETF, e (2) la differenza mensile tra la rata dell'acquirente (annuità + manutenzione) e l'affitto come piano di accumulo. Entrambi i componenti si capitalizzano al rendimento ETF inserito. Alla fine, le plusvalenze sono tassate al 26,375 % di imposta sui redditi da capitale + sovrattassa di solidarietà. L'affitto cresce ogni anno con un 2 % di inflazione, anche i costi di manutenzione.

E i vantaggi fiscali per locatori / proprietari occupanti?

Per proprietari occupanti: in Germania dal 2006 non esiste più l'Eigenheimzulage né la deducibilità degli interessi del mutuo. Le uniche agevolazioni: programmi KfW per riqualificazione energetica e Wohn-Riester (di uso molto limitato). La calcolatrice li ignora perché variano molto da caso a caso. In Austria si può dedurre una parte come Sonderausgaben — anche questo non è modellato.

CALCOLATORE AFFITTO VS. ACQUISTO

Comprare o affittare + ETF — cosa ti conviene di più?

Q: Quale variabile cambia di più il risultato?

La rivalutazione dell'immobile. Con uno 0 % di rivalutazione il percorso ETF vince quasi sempre (anche con un ETF al solo 4 %). Con un 4 % di rivalutazione spesso vince l'acquisto — soprattutto per l'effetto leva: con 80.000 € di capitale proprio l'acquirente controlla un immobile da 400.000 € — una rivalutazione del 4 % è 16.000 €/anno, cioè un 20 % di rendimento sul capitale proprio. La tabella di sensibilità nella calcolatrice ti mostra la soglia esatta.

Confronto in tempo reale: compri l'immobile contro affitti e investi il capitale proprio + la differenza mensile in ETF. Con analisi di sensibilità sulla rivalutazione dell'immobile e considerazione delle spese di acquisto + manutenzione.

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I tuoi dati

Immobile e finanziamento

Prezzo di acquisto

Prezzo puro dell'immobile senza spese di acquisto

€

Capitale proprio disponibile

Capitale disponibile per anticipo + spese di acquisto

€

Spese di acquisto

Imposta di registro + notaio + agenzia (DE tipico 9–12 %)

Tasso di interesse del mutuo

Tasso effettivo annuo (periodo a tasso fisso)

Ammortamento iniziale

Tasso di ammortamento annuo — insieme all'interesse definisce la rata mensile

Rivalutazione dell'immobile

Crescita annua attesa del prezzo dell'immobile

Manutenzione annua

% del valore dell'immobile (regola pratica: 1,0–1,5 %)

Affitto comparabile e ETF

Affitto comparabile (escluse spese)

Quanto costa al mese affittare un appartamento comparabile

€

Aumento annuo dell'affitto

Aumento annuo atteso dell'affitto (media DE 2 %)

Rendimento atteso dell'ETF

Rendimento annuo realistico al netto dei costi (MSCI World ~7 %)

Orizzonte temporale

Orizzonte di investimento — tipicamente 10–30 anni

anni

Entrambi gli scenari a confronto

Metrica	Comprare	Affittare + ETF

Crescita del patrimonio nel tempo

Analisi di sensibilità: rivalutazione dell'immobile

La maggiore incognita è la rivalutazione futura dell'immobile. Qui vedi come cambia il patrimonio finale sotto diverse ipotesi — Affittare + ETF resta stabile perché la rivalutazione influisce solo sul percorso di acquisto.

Rivalutazione annua	Patrimonio Comprare	Patrimonio Affittare + ETF	Vantaggio Comprare vs. Affittare

Raccomandazione e contesto

Come funziona il confronto

Percorso A: acquisto dell'immobile

Paghi il capitale proprio come anticipo (prezzo − mutuo) più le spese di acquisto (~10 %). Durante la durata paghi mensilmente la rata (interesse + ammortamento) e la manutenzione (~1 % annuo del valore). Alla fine sei proprietario dell'immobile al valore di mercato attuale meno il debito residuo. La rivalutazione è la tua leva: 80.000 € di capitale proprio controllano un immobile da 400.000 € — il 2 % di rivalutazione equivale a 8.000 € all'anno, cioè un 10 % di rendimento sul capitale proprio.

Percorso B: affittare e investire in ETF

Invece di anticipo + spese di acquisto, investi tutto il capitale proprio subito in un ETF. Invece di rata + manutenzione paghi solo l'affitto (più basso) — e la differenza mensile va in aggiunta nell'ETF. I rendimenti ETF compensano la rivalutazione mancante dell'immobile. Alla fine le plusvalenze sono tassate al 26,375 % di KESt + Soli. Vantaggio: massima flessibilità, nessun rischio di concentrazione, nessun rischio di variazione tassi.

Effetto leva all'acquisto

La leva fa la differenza. 80.000 € investiti in un ETF al 6 %: 4.800 €/anno. Gli stessi 80.000 € come anticipo per un immobile da 400.000 € con un 2 % di rivalutazione: 8.000 €/anno sul capitale proprio, cioè un 10 %. Il trucco: gli interessi del mutuo divorano spesso questo vantaggio, perché sono denaro perso. Comprare conviene solo quando rivalutazione × leva > rendimento ETF + risparmio sull'affitto.

Rischi che la calcolatrice NON mostra

Rifinanziamento: dopo 10–15 anni di tasso fisso può arrivare uno shock dei tassi — è possibile un raddoppio della rata. Rischio di concentrazione: dipende dalla zona — una regione in declino (cambiamento strutturale) può dimezzare il valore. Vincolo geografico: un cambio di lavoro all'estero diventa una trappola da vendita forzata. Clausole di estinzione anticipata, manutenzione rinviata, riparazioni impreviste (sostituzione caldaia 30k €). Questi rischi riducono la performance reale del percorso di acquisto ma variano molto da caso a caso.

Strumenti e articoli dell'accademia correlati

→ Pensione vs ETF — Riester, Rürup, bAV, ETF → Calcolatore del gap pensionistico — quanto risparmiare? → Simulatore DCA — piano di accumulo vs. somma unica → Calcolatore del rendimento reale — al netto dell'inflazione → Ottimizzatore fiscale — KESt e franchigia per risparmiatori → Confronto broker per piani di accumulo

Domande frequenti su affitto vs. acquisto

Conviene comprare o affittare + ETF nel lungo periodo?

Dipende da tre variabili: rivalutazione dell'immobile, rendimento ETF, differenza affitto vs. rata. Con la rivalutazione storica DE del 2 % e un ETF al 6 %, vince quasi sempre l'ETF — con un 4 %+ di rivalutazione si inclina verso l'acquisto.

Quali spese accessorie all'acquisto in Germania?

9–12 % aggiuntivi: imposta di registro 3,5–6,5 % per Land, notaio/registro ~1,5 %, agenzia ~3,57 %. Subito dovuti, NON aumentano il valore dell'immobile.

Come si calcola la rata?

Annuità = Mutuo × (interesse + ammortamento) / 12 mensile. Con 350k €, 3,5 % interesse, 2,5 % ammortamento: 1.750 €/mese. Debito residuo dopo n anni accumulato esattamente mese per mese.

Cosa succede dopo la fine del tasso fisso?

La calcolatrice lo ignora — ipotizza tasso costante. In realtà il periodo a tasso fisso finisce dopo 10–15 anni, poi rifinanziamento ai tassi di mercato. Il rischio più imprevedibile.

Perché includere la manutenzione?

Un immobile si usura — 1,0–1,5 % del valore all'anno come riserva di manutenzione. Ignorarlo è confrontare in modo iniquo: l'affittuario chiama il padrone di casa, il proprietario paga di tasca propria.

Come funziona affittare + ETF nel dettaglio?

L'affittuario investe (1) tutto il capitale proprio come investimento iniziale in ETF e (2) la differenza mensile tra rata (annuità + manutenzione) e affitto come piano di accumulo. Entrambi si capitalizzano al rendimento ETF, alla fine 26,375 % di imposta sui redditi da capitale sulle plusvalenze.

Quale variabile cambia di più il risultato?

La rivalutazione dell'immobile. Per la leva (80k € di capitale su 400k € di immobile), ogni punto percentuale di rivalutazione muove molto il lato acquisto. La tabella di sensibilità mostra la soglia.

I calcoli sono vincolanti?

No. Modello semplificato con input costanti, senza rischio di rifinanziamento, rischio di concentrazione o fattori regionali. Non è consulenza di investimento o di finanziamento.

Avviso importante. Questa calcolatrice è un modello con tasso di interesse costante, rivalutazione costante, rendimento ETF costante e 2 % di inflazione. Le operazioni immobiliari reali sono fortemente regionali, individuali e dipendenti dal ciclo dei tassi. Non sono modellati il rischio di rifinanziamento, il rischio di concentrazione, le specificità della zona e la situazione personale. Non è consulenza di investimento, fiscale o di finanziamento. Una raccomandazione vincolante può fornirla solo un consulente indipendente a parcella.