Comprar o alquilar + ETF — ¿qué te conviene más?
Comparativa en vivo: compras la vivienda frente a alquilar e invertir el capital propio + la diferencia mensual en ETFs. Con análisis de sensibilidad sobre la revalorización del inmueble e inclusión de gastos de compra + mantenimiento.
Tus datos
Inmueble y financiación
Alquiler comparable y ETF
Ambos escenarios en paralelo
| Métrica | Comprar | Alquilar + ETF |
|---|
Crecimiento del patrimonio en el tiempo
Análisis de sensibilidad: revalorización del inmueble
La mayor incógnita es la revalorización futura del inmueble. Aquí ves cómo cambia el patrimonio final bajo distintos escenarios — Alquilar + ETF se mantiene constante porque la revalorización solo afecta a la ruta de compra.
| Revalorización anual | Patrimonio Comprar | Patrimonio Alquilar + ETF | Ventaja Comprar vs. Alquilar |
|---|
Recomendación y contexto
Cómo funciona la comparativa
Ruta A: comprar el inmueble
Pagas el capital propio como entrada (precio − préstamo) más los gastos de compra (~10 %). Durante el plazo pagas mensualmente la cuota (interés + amortización) y mantenimiento (~1 % anual del valor). Al final eres propietario del inmueble a valor de mercado actual menos la hipoteca pendiente. La revalorización es tu apalancamiento: 80.000 € de capital propio controlan un inmueble de 400.000 € — un 2 % de revalorización equivalen a 8.000 € al año, es decir un 10 % de rentabilidad sobre el capital propio.
Ruta B: alquilar e invertir en ETF
En lugar de entrada + gastos de compra, inviertes todo el capital propio en un ETF de inmediato. En lugar de cuota + mantenimiento pagas solo el alquiler (más bajo) — y la diferencia mensual va adicionalmente al ETF. La rentabilidad del ETF compensa la revalorización que pierdes del inmueble. Al final las plusvalías tributan al 26,375 % (renta del capital + Soli). Ventaja: máxima flexibilidad, sin riesgo de concentración, sin riesgo de tipos de interés.
Efecto apalancamiento al comprar
El apalancamiento marca la diferencia. 80.000 € invertidos en un ETF al 6 %: 4.800 €/año. Los mismos 80.000 € como entrada de un inmueble de 400.000 € con un 2 % de revalorización: 8.000 €/año sobre el capital propio, es decir un 10 %. La trampa: los intereses de la hipoteca devoran esa ventaja, porque son dinero perdido. Comprar solo merece la pena cuando revalorización × apalancamiento > rentabilidad ETF + ahorro de alquiler.
Riesgos que la calculadora NO muestra
Refinanciación: tras 10–15 años de tipo fijo puede haber un shock de tipos — duplicar la cuota es posible. Riesgo de concentración: depende de la ubicación — una región en declive (cambio estructural) puede reducir el valor a la mitad. Atadura geográfica: un cambio de trabajo al extranjero se convierte en venta forzada. Cláusulas de cancelación anticipada, mantenimiento postergado, reparaciones imprevistas (sustitución de caldera 30k €). Estos riesgos reducen el rendimiento real de la ruta de compra pero varían mucho entre personas.
Herramientas y artículos de academia relacionados
Preguntas frecuentes sobre alquilar vs. comprar
¿Compensa comprar o alquilar + ETF a largo plazo?
Depende de tres variables: revalorización del inmueble, rentabilidad ETF, diferencia alquiler vs. cuota. Con la histórica del 2 % de revalorización en Alemania y un ETF al 6 %, casi siempre gana el ETF — con un 4 %+ de revalorización la balanza se inclina hacia la compra.
¿Qué gastos accesorios al comprar en Alemania?
9–12 % adicionales: impuesto de transmisión 3,5–6,5 % según Land, notario/registro ~1,5 %, agencia ~3,57 %. Inmediatos, NO suman al valor del inmueble.
¿Cómo se calcula la cuota?
Cuota = Préstamo × (interés + amortización) / 12, mensual. Con 350k €, 3,5 % interés, 2,5 % amortización: 1.750 €/mes. Deuda residual tras n años acumulada mes a mes con exactitud.
¿Qué pasa al terminar el tipo fijo?
La calculadora lo ignora — supone tipo constante. En realidad el periodo fijo termina tras 10–15 años, luego refinanciación a los tipos vigentes. El mayor riesgo imprevisible.
¿Por qué incluir mantenimiento?
Un inmueble se desgasta — 1,0–1,5 % del valor anual como reserva de mantenimiento. Ignorarlo es comparar injusto: el inquilino llama al casero, el propietario paga.
¿Cómo funciona alquilar + ETF al detalle?
El inquilino invierte (1) todo el capital propio como aportación única al ETF y (2) la diferencia mensual entre cuota (cuota + mantenimiento) y alquiler como plan de ahorro. Ambos se capitalizan a la rentabilidad ETF, al final 26,375 % de impuesto sobre rendimientos del capital sobre plusvalías.
¿Qué variable mueve más el resultado?
La revalorización del inmueble. Por el apalancamiento (80k € de capital sobre 400k € de inmueble), cada punto porcentual de revalorización mueve mucho el lado compra. La tabla de sensibilidad muestra el umbral.
¿Los cálculos son vinculantes?
No. Modelo simplificado con entradas constantes, sin riesgo de refinanciación, riesgo de concentración ni factores regionales. No es asesoramiento de inversión ni de financiación.